חיפוש טיולים ומסלולים
בחר אזור
בחר סוג פעילות
חיפוש פעילות בטקסט חופשי
 

תכנון עירוני, איך זה קשור אליי? והפעם: עם הגב לים- עם הראש ל...אן? מגדלים בעיר

שאיפה לגובה והערצת הגדול והמרשים טבועים ככל הנראה בטבע האנושי. משחר ההיסטוריה שאף האדם לנסות ולבנות מבנה שעימו יוכל להגיע קרוב ככל האפשר אל השמיים. מיד לאחר המבול, הקטסטרופה הראשונה של העולם, מקבלת האנושות החלטה אסטרטגית חשובה: "הָבָה נִלְבְּנָה לְבֵנִים וְנִשְׂרְפָה לִשְׂרֵפָה; וַתְּהִי לָהֶם הַלְּבֵנָה לְאָבֶן וְהַחֵמָר הָיָה לָהֶם לַחֹמֶר. וַיֹּאמְרוּ, הָבָה נִבְנֶה לָּנוּ עִיר וּמִגְדָּל וְרֹאשׁוֹ בַשָּׁמַיִם" (בראשית, יא', 3-4). סיפור מגדל בבל, הוא למעשה אחת העדויות הראשונות הידועות לנו בנוגע לתכנון אורבני.

באותם ימי בראשית לא נראה שהייתה סיבה מיוחדת להחלטה זו של בניית המגדל, פרט לאותה שאיפת האדם לגובה. על אף החוסר בהוכחות עובדתיות, סביר להניח כי האנושות לא סבלה מבעיית צפיפות אוכלוסין או מחסור בקרקע וכי תמ"א 35 (תוכנית המתאר הארצית המשולבת לבניה, לפיתוח ולשימור), הקוראת לציפוף ובנייה לגובה, לא הייתה קיימת או נחוצה.

הליך הציפוף העירוני באמצעות בנייה לגובה הינו תהליך בעל חשיבות הולכת וגדלה, זאת לאור המחסור בשטחים הפתוחים והפנויים בארץ והצורך לחזק את הערים. עם זאת, במידה ולא תשמר איכות החיים בעיר, המטרה של ציפוף איכותי,  המאפשר יצירת דיור בר השגה המשלב אינטגרציה בין קבוצות שונות בעיר- לא תתממש.     משתמע מכך, כי הליך התכנון והמימוש של הבנייה לגובה הנו מורכב ביותר, תוסיפו לכך את העובדה כי בחיפה הטופוגרפיה משפיעה רבות על אופי הסביבה הבנויה והנה קיבלתם מתכון לסוגיה נפיצה,  המצריכה תכנון רגיש מתוך ראיה תכנונית כוללת. שלא כבעבר, תופעת המגדלים איננה עוד נחלתם של פרוייקטים  ממלכתיים המקיימים את תפקודה האזורי והארצי של העיר (למשל, מגדל קריית הממשלה), אלא גם  פרויקטים שונים למגדלי יוקרה המיועדים למגורים.

מדוע דווקא מגדלי יוקרה? ככל שמספר המשפחות בבניין גבוה יותר, נעשית יכולת ההתארגנות שלהם מסובכת יותר, לנוכח הצורך  באחזקת מספר רב של מערכות משותפות ויקרות, המאפיינת את הבנייה לגובה. לאור זאת קיים החשש לאחזקה לקויה  ולמצב בו המעליות וחדרי המדרגות יהיו חשוכים ומפחידים. על כן, כל עוד לא נמצא פתרון הולם בישראל לבעיה זו, מגורים במבנים גבוהים מאד, מתאימים לשכבה המבוססת ביותר. אין ספק, כי ריכוזה של אוכלוסייה כזו במגדל מבודד החריג לנוף הבנוי, מנטרל כל אפשרות ליצירת קהילתיות ואינטראקציה בין דיירי המגדל לסביבתם. הבניין שמספק שירותים נוספים עבור דייריו בלבד משמש כ"שכונת שער" (שכונה מבודדת מסביבתה)  המנוכרת לסביבתה כך שהנזק במקרים אלו גדול מהתועלת שבמיצוי הקרקע.

תכנון פרטני אל מול תכנון כולל- תוכניות מגדלים בחיפה מקודמות כתוכניות נקודתיות ובהעדר תכנון כולל. מיקום המגדלים לא נגזר מתוך תוכנית מדיניות, המגדירה מתחמים שבהם תוגבל הבנייה לגובה מסוים ומתחמים לשימור בהם לא תותר בניה לגובה. כמו כן, לא נבחן הביקוש העירוני ליחידות דיור המוגדרות כיוקרתיות ביחס למחסור המשווע ביחידות דיור ברות השגה הן לרכישה והן להשכרה.

תחבורה - הקשר בין ציפוף לנגישות גבוהה הוכח לא מכבר במספר רב של מחקרים. ריכוז יוצר פיתוח מואץ של תחבורה ציבורית ושירותים שונים. זאת, בניגוד לפיזור אשר מגביר את התלות ברכב הפרטי. שימוש בתחבורה ציבורית מפחית משמעותית את זיהום האויר ואת גודשי התנועה. אחת הבעיות החמורות בהוספת כמות רבה של יחידות דיור בשטח קטן יחסי בתוך סביבה עירונית בנויה, היא אי התאמה של התשתיות הקיימות בכלל ושל תשתיות התחבורה בפרט לעומסים החדשים. בסביבה בה קיים חוסר התאמה של תשתיות,  לא מתקיימים יתרונותיו של ריכוז וציפוף האוכלוסייה ועל כן מתחזקת חשיבותו של התכנון הכולל. בחיפה, מרבית המגדלים המקודמים הם בשולי העיר; בקרבת האוניברסיטה בסמיכות לשכונת דניה, באזורים הדרומיים של העיר וברכס סטלה מאריס). 

אך עיריית חיפה מקדמת גם תוכניות בודדות של יזמים לבניה לגובה ברכס הכרמל (החורגות ממסמכי המדיניות שהיא עצמה הכינה), כמו מגדלי מגידו במרכז הכרמל שהם 15 קומות והמגדל בככר קרית ספר שהוא 22 קומות.  מסמכי המדיניות לשני האזורים קובעים 9 קומות בלבד.

שטחים ציבוריים פתוחים- קיימת חשיבות עליונה לשמירתו של שטח פתוח עירוני בכמות ובאיכות מספקת. זאת לשם שמירה על איכות החיים הבסיסית והיומיומית בעיר ולמניעת בריחת תושבים ממנה. הבנייה לגובה תורמת לצמצום תכסית הבנייה ומאפשרת הגדלת שטחי ציבור פתוחים.

אחת הטענות הבולטות בקרב אנשי הנדל"ן היא, כי פיזור עשוי להוביל לפרוייקטים מחוללי שינוי באזורים מדורדרים, תוך עידוד כניסת אוכלוסייה חזקה לאזורים אלו. הישג זה מבורך לכל הדעות, אולם, האזור המדורדר ביותר בחיפה, הלא היא שכונת הדר איננה יכולה להנות מבניית מגדלים, נוכח הטופוגרפיה והניסיון לשמור על חזית נוף לים ובעיקר לאור המחסור הקיים היום בשטחים פתוחים בשכונה. נכון עושה עיריית חיפה  בחיפוש אחר פיתרון אחר להתחדשות עירונית בהדר.

תכנון אקלימי וסביבתי
הצללה על שטחים גדולים בעיר ועל בניינים שכנים. תכנון בלתי מתחשב של מגדל עלול להטיל צל במשך שעות רבות במהלך היום על בניינים שלמים, ולהפחית באופן משמעותי את כמות האור המגיעה אל התושבים בהם.
מגדלים גורמים למערבולות אוויר ולאפקט של מנהרת רוח בתחתיתם. הרוחות אותם מרגישים עוברי האורח ברחוב הצמוד למגדל הן חזקות וקיצוניות יותר מאשר במרחק ממנו. רצף של בניינים רבי קומות עלול ליצור רחובות שלכל אורכם נושבת רוח בעצמה חזקה במיוחד. 

מגדלים המשמשים למשרדים ומהווים מקום תעסוקה, מובילים לעומסי חניה בבוקר וליצירת אזור נטוש בשעות הערב. על כן, כל פרויקט תכנון של מגדל מחייב גם תכנון עירוני מקביל אשר יאפשר לסביבה האורבנית לתפקד היטב עם המגדל החדש. שילוב של מערכת הסעת המונים, כפי שמתוכננת בעיר מסייעת במיוחד לשחרור האזור מבעיות עומסי תנועה וחנייה.

שיתוף ציבור
מעיון במדריך לבחינת תוכניות של בניה לגובה (2003, מנהל התכנון), עולה כי הניסיון בארץ בשנים האחרונות לתוכניות של בניינים גבוהים ללא קשר לסוג השימוש בהם (מגורים תעסוקה וכדומה), מעורר התנגדות רבה.
2 נקודות התערבות חשובות לציבור בעניין זה: (1) בזמן גיבוש מדיניות עירונית לבניה לגובה; (2) במהלך תהליך אישור של תוכנית מסוימת.

התערבות הציבור או שיתוף יזום על-ידי הרשות, עשוי לברר נקודות קריטיות  כמו הפגיעה במרקם הקיים, בנוף או באיכות חייהם של התושבים ובכך להפחית ממידת חוסר הוודאות הקיים בקרב הציבור ולהגיע לחלופה מיטבית המקובלת על מקסימום שותפים לתהליך.

חשוב לזכור כי לבניה לגובה יתרונות רבים הן להתפתחותה של העיר והן לשמירת השטחים הפתוחים המצויים בה. אך עם זאת, אני קוראת לכלל הציבור החיפאי לקחת את האחריות הציבורית ולנסות להשתלב בשני האופנים בתהליך התכנון: הראשון, בבחינת תוכנית המתאר העתידה להיות מופקדת בתקופה הקרובה והיא העומדת להשפיע על המדיניות התכנונית ומכאן על מראה ואופי העיר בשנים הקרובות. השני, בבחינת תוכניות נקודתיות למגדלים המקודמים בימים אלו.

לסיכום, בחיפה מתוכננים אזורים של בניה לגובה. כעיקרון, יש לעודד בניה לגובה מתוך צורך בשמירה על שטחים ומרחבים עירוניים פתוחים ובתהליך של שיתוף הציבור. מנגד, לא כל מקום בחיפה מתאים לבניה לגובה. לא רכס סטלה מאריס, לא הוד הכרמל (דניה) ואזור האוניברסיטה, לא רובע הדר. איפה כן? בשכונה החדשה המתוכננת במבואות הדרומיים של העיר, בתנאים והגבלות מסוימות אף בעיר התחתית ובאזוריה המישוריים של העיר.

כתבה : ענבל קורן מתכננת קהילת חיפה החברה להגנת הטבע